賃貸住宅の退去と原状回復義務
今回は、賃貸住宅を退去するときのトラブルの一つである「原状回復義務」についてご紹介していきたいと思います。
賃貸住宅を退去するときのトラブル
アパートなど建物賃貸借契約が終了し賃借人が建物を退去する際、未払賃料やその他賃借人が負担すべき費用があれば敷金から精算されることになります。そして、その敷金から精算される費用の中に「原状回復費用」が含まれていることが多いと思います。
この原状回復費用については、その範囲や金額について賃貸人と賃借人の考えが一致せずトラブルとなることがしばしばあります。簡易裁判所の少額訴訟で「敷金返還訴訟」として争われることも少なくありません。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下「ガイドライン」と言います。）というものはご存知でしょうか？
通常の建物賃貸借契約書では、「賃貸借契約終了時には、賃借人は本物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない。」との条項が規定されているのが通常です。
しかしながら、原状回復の範囲や費用負担についてのトラブルが後を絶たないため、国土交通省は、賃貸住宅の退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、裁判例や取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方についての一般的なルールを「ガイドライン」として公表しました。
賃貸借契約の内容は、借地借家法などの強行法規の規定に反しない限り、貸主と借主の合意によって自由に決められるのですが、ガイドラインは賃貸借契約の内容を補完するものとして、賃貸人・賃借人間の話し合いなどで一つの基準として用いることが可能です。
ガイドラインの考え方
「原状回復」とは
「原状回復」とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しました。そして、そのための費用は賃借人が負担することとしました。
この「原状回復」の定義は、裁判所の示す考え方を取り入れたもので、ポイントとしては以下の２点です。
①「原状回復」とは、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確にしたこと
②いわゆる経年変化や通常の使用による損耗等の修繕費用は、すでに賃料に含まれているものとしたこと
すわなち、そもそも建物の価値というものは、時間の経過により当然減少していくものであり、そうであるならば、賃借人が社会通念上認めれた方法により通常使用している限り、賃貸借契約の終了時には当初より建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すれば足りるという考え方に基づいているのです。
原状回復の対象となるのは、あくまで賃借人の故意・過失等による損耗分のみということなのです。
経過年数を考慮する
前述した原状回復の対象となる「賃借人の故意・過失等による損耗分」の中には、もともとの経年劣化や通常使用による損耗の分も一部含まれているのが通常です。
そこで、ガイドラインは、賃借人の費用負担については、建物や設備の経過年数（又は賃借人の入居年数）を考慮する考え方（経過年数に従って賃借人の負担割合が減少していく）を採用しています。
原状回復の費用負担の具体例
さて、ここまで述べてきたところで「原状回復」の意義については概ねご理解いただけたと思います。以下、ガイドラインが示す費用負担の具体例をいくつか挙げてみます。
より詳細にお知りになりたい方は、是非一度、国土交通省のホームページをご覧になってみてください。
①賃貸人が負担するもの
家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
日照などの自然現象による畳の変色、クロスの変色、フローリングの色落ち
テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡
壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
特に破損等していないが、次の入居者確保のために行う畳の表替え、浴槽等の取替え
破損・紛失のない場合の鍵の取替え
台所やトイレの消毒、専門業者による全体のハウスクリーニング
エアコンの内部洗浄
②賃借人が負担するもの
カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
引越作業で生じたひっかきキズ
落書き等の故意による毀損
結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ
たばこ等のヤニ、臭い
飼育ペットによる柱等のキズ、臭い
鍵の紛失、破損による取替え
退去時のトラブルを未然に防止する
原状回復の問題は、賃貸住宅の退去時に問題が現実化します。
しかしながら、賃貸借契約締結時や物件入居時に、建物や設備の損耗等の有無を当事者双方で確認し写真や記録に残しておくことや、契約書の原状回復に関する条項を精査し納得のうえで契約を締結することが、このようなトラブルを未然に解決する一番の方法と考えられます。
流山パーク司法書士事務所にご相談ください
原状回復やそれに伴う敷金返還に伴うトラブルは、多くの方が賃貸住宅に居住している現在、身近なトラブルの一つです。
少しでもご心配な点があれば、まずは当事務所にご相談ください。当初のご相談は無料で時間制限なく行っていますのでお気軽にお問い合わせください。ご連絡お待ちしております。
以 上
合わせて建物明け渡し・滞納賃料回収のページもご覧ください。
