不動産の仮差押え
今回は、保全手続、その中でも不動産の仮差押えについて、ご紹介していきたいと思います。
保全手続の概要
例えば、「貸した金を返してほしい。」など金銭の請求をする場合、相手方が任意に履行してくれないときは、最終的には訴訟を提起して裁判で決着をつけるしかありません。裁判で勝訴し、その後に強制執行をして金銭の回収を図ることになります。
ただ、裁判にはそれなりの時間がかかりますので、はなっから支払うつもりのない債務者などは、強制執行を逃れるために、裁判が終わるまでの間に自己の財産を処分してしまうこともあり得ます。それではせっかく時間と費用をかけて勝訴判決を得ても何ら意味がありません。
そこで、債権者は、最終目標（＝ここでは金銭の回収）を実現するため、勝訴後の強制執行の事前準備として、相手方の財産処分行為を阻止する必要が出てきます。この阻止する手続が保全手続というものです。
不動産の仮差押え
保全手続は、債権者が有する権利（＝「被保全権利」と言います。）の種類によって手続が変わってきます。例えば、お金を返してほしいのか、借家を明け渡してほしいのか、登記を移転してほしいのかなど、請求する内容によって具体的な保全手続の方法が異なってくるということです。
また、保全する相手方の財産の種類（不動産、預金など）によっても異なってくるため，そのすべてを本コラムでご紹介することは不可能です。
ここではよくある事例として、貸金などの金銭債権を回収するために、相手方が所有する不動産を保全する「不動産の仮差押え」手続について話を進めていきたいと思います。
不動産の仮差押えの効果
コラム「競売手続における配当順位」においてご紹介しましたが、競売手続においては、判決等を有する債権者（＝一般私債権者）の配当順位は、抵当権者などに劣後し非常に順位が低いです。そのため、いざ一般私債権者が強制競売をしようとしても、抵当権がすでに付着している不動産であると配当を得られないことも珍しくありません。
そうだとすると、仮に債務者が抵当権等の付着していないまっさらな不動産を所有しているのであれば、是非ともそれを競売にかけて貸金の回収を図りたいところです。こういった場合に不動産の仮差押えが効果を発揮します。
不動産の仮差押えの申立てをして、裁判所から仮差押命令が出されると、当該不動産の登記簿に「仮差押えの登記」が記入されます。これを確認してから、債権者は貸金返還訴訟を提起することになります。
手続相対効
当該不動産は、登記簿に仮差押え登記がされるだけで、その後（裁判継続中）も債務者がその不動産を利用したり処分したりするのは自由にできます・・・それでは何の意味もないのでは？と思うかもしれませんが、そうではありません。
債権者が無事、勝訴判決を得て、それに基づき強制執行をする場合、先にしておいた仮差押えの効力により、仮差押え登記後にされた債務者の処分行為は全て無効とされてしまうのです（＝これを「手続相対効」と言います。）。
どういうことかというと、債務者が当該不動産を売却して第三者名義にしてしまったとしても、債務者のためにその不動産を強制競売にかけることができることになります。また、抵当権が設定されてしまったとしても、その抵当権者は執行手続上は無視されて、原則として配当を受領することはできないことになります（民事執行法８７条２項）。
要は、仮差押え登記後は、債務者は勝手に登記をいじってもよいけど、仮差押えをした債権者との関係では全てなかったものとされますよということなのです。このように「仮差押えをした債権者との関係で無効」ということから、絶対的効力ではなく相対的効力＝「相対効」と言われるのです。
こうして債権者は、仮差押えをしておいたおかげで無事、競売手続で配当金を受領し、自己の債権を回収することができることになります。
不動産の仮差押えの申立要件
このように、不動産の仮差押えを含む保全手続は、有効に利用すれば非常に効果を発揮する手続です。
ただし、債権者にとって効果があるということは、相手方にとってはそれだけ不利益だということですので、裁判所で保全申立てを認めてもらうためには一定の要件が必要になります。
申立ての基本的内容として、「債権者の権利（＝被保全権利）の存在」と「保全の必要性（＝保全手続をしなければ損失を被る可能性）」を主張及び疎明する必要があるのですが、ここは細かい法律の話になりますので、ここでは省略します。
担保が必要
それよりも、保全申立てを検討している債権者の利害に直結することは、保全命令の発令の条件として、原則として一定金額の担保を積まなければならないということです。
保全手続はあくまで「仮」の手続であって、債権者の権利はその後の裁判によって確定的に認められるものです。そのため、場合によっては保全手続が結果的に違法・不当なものと認定されることもありえます。
そうすると、債務者は、不当な保全手続を執られたことにより財産の処分行為等の権利行使を妨げられたり、不当な命令が発令されたことにより信用を毀損されたりする損害を被る可能性が出てきます。
そこで、このような違法・不当な保全手続によって債務者が被るであろう損害を担保するために、あらかじめ一定金額の提供を求められることになるのです。
担保の金額は、個々の事情により様々であり裁判所も基準は公開していません。一般的なところでは、不動産の仮差押えに限っていえば、対象不動産の価格（固定資産税評価額）の１０パーセントから２５％ぐらいといったところでしょうか。
なお、この担保に積んだ金銭は、訴訟で勝訴するなど一定の要件により返還されることになりますが、保全申立て時にまとまった金額が必要になること、裁判継続中など相当期間取り戻すことができないことなどに注意が必要です。
流山パーク司法書士事務所にご相談ください
裁判は勝訴すること自体よりも、その後の強制執行など実際の権利実現手続の方がよっぽど大変なことも多いです。
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以 上
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