建物明渡請求にかかる時間の話
今回は、賃料不払いを原因とする建物明渡請求について、手続に要する「時間」という観点から記載していきたいと思います。
はじめに
賃料不払いを原因とする建物明渡請求は、その対応が早いほど損害を最小限に抑えられることは自明の理です。しかし、それがわかってはいても、どう対応するべきか悩んで時間ばかりが経過してしまうということも少なくありません。
では、実際のところ、建物明渡しにはどのくらいの時間がかかるのでしょうか。おおよその時間配分がわかると、損害の大きさもよりわかってくると思われます。
賃料不払いを原因とする建物明渡請求は、通常、次のような流れで進んでいきます。
１ 任意の催告・交渉（滞納賃料の支払いについての催促）
２ 催告・解除の意思表示
３ 裁判手続（訴訟提起・送達手続・口頭弁論期日の実施）
４ 裁判の終了
５ 強制執行の準備・強制執行申立て
６ 執行官による明渡し催告・明渡し断行
以下、それぞれの手続について、「時間」に焦点を当てて見ていきます。
１ 任意の催告・交渉（滞納賃料の支払いについての催促）
信頼関係破壊の理論（理論の詳細は、コラム「建物明渡請求の流れ１(催告・解除の意思表示)」を参照。）との関係で、通常の居住目的の建物賃貸借契約であれば、３か月程度の賃料滞納があれば、他に特別な事情がない限り、建物明渡しが認められるのが一般的です。
ただし、これは訴訟で建物明渡しが認められるかどうかの話ですので、１か月分でも賃料の滞納があれば、すぐに賃借人に連絡をする・催告をする等、それ以上損害が広がらないように手を打つことが肝要です。
２ 催告・解除の意思表示
賃貸借契約を解除するためには、原則として、解除の意思表示に先立って、賃借人に対し、相当期間内に滞納賃料を支払うよう催告をする必要があります。この相当期間とは、通常は１～２週間ほどになります。
上記の催告をし、相当期間が経過しても賃借人が滞納賃料を支払わない場合、賃貸人は賃借人に対し、賃貸借契約を解除する旨の意思表示をします。
催告も解除の意思表示も、後に訴訟になった場合の証拠とするために、どちらも「配達証明付きの内容証明郵便」を用いて行うべきです。なお、実務上は、催告と解除の意思表示を１回の通知で済ませてしまうのが一般的です。
ところで、内容証明郵便を送付すると、相手方（賃借人）から応答がある場合もあります。
その場合に、もう一度滞納賃料の解消に向けた任意の交渉をするか、それを省いてすぐに訴訟提起をするかは事案ごとの具体的な判断になります。
３ 裁判手続（訴訟提起・送達手続・口頭弁論期日の実施）
訴状や証拠書類をそろえ、建物明渡訴訟を提起します。書類に問題がなければ、訴状受理から１週間以内には担当書記官から連絡がきて、裁判の日取りを調整することになります。
裁判期日は、その連絡の日から１か月ないし１か月半くらい先の日になるのが一般的です。
ただし、裁判期日までに被告に対し訴状副本等の必要書類が送達できていないと、原則、裁判期日は延期（変更）になります。
どのくらい先の期日に変更になるかは、付郵便の調査にかかる時間や公示送達の効力発生期間など、被告に対する送達完了にどのくらいの時間を要するかによりますが、裁判所は一つの係が多数の事件を抱えているため、例えすぐに調査が完了したとしても、当初指定した期日の数日後に振り返る（変更する）ということはありません。このような場合、当初の期日より少なくとも２、３週間以上先の日に変更になることが多いと思います。
ところで、裁判自体は、訴状の内容に問題がなければ、１回の期日で終了することが少なくありません。
そもそも、被告が何ら反論もせず裁判期日も不出頭ということもよくありますが、たとえ出頭したとしても、賃料を滞納していることは事実であり、原告の請求を棄却するような実質的な反論はされないことがほとんどです。
４ 裁判の終了
被告が何ら反論をせず、裁判期日にも不出頭の場合は、法律上は裁判の終了と同時にその場で判決言渡しが可能です。が、実務上は、１、２週間後に判決を言い渡す扱いが多いと思います。
判決は、被告に判決正本が送達されてから２週間が経過すると確定します。建物の明け渡しは、被告の生活環境に与える影響が非常に大きいため、仮執行宣言がつかないことが多く、その場合は、判決が確定しないと明渡しの強制執行はできません。
一方、当事者間で和解（裁判上の和解）が成立して裁判が終了することもあります。
和解の内容は色々なパターンが考えられますが、多くの場合、「一定期間、建物の明渡しを猶予する」とか、滞納賃料を分割で支払うが「分割金の支払を２回以上怠ったときは期限の利益を喪失する」など、和解という性質上、原告も一定程度譲歩した和解内容になっているのが通常です。
そのため、強制執行に着手できる時期は、判決で訴訟が終了した場合よりさらに後にずれ込むことになります。
ただし、和解は、強制執行をせずに任意の履行を促す効果も認められるので、時間の観点からだけではなく、費用対効果の面からも、裁判上の和解をすべきかどうか慎重に検討することが必要です。
５ 強制執行の準備・強制執行申立て
強制執行をするためには、まずは、債務名義に執行文の付与を受けるとともに送達証明書を取得する必要があります。この手続は、裁判所の窓口で申請すればその場で完了するものです。
建物明渡しの強制執行申立ては執行官室にしますが、後日、執行官と打合せが必要になります。
６ 執行官による明渡し催告・明渡し断行
建物明渡しの強制執行申立てがあった日から２週間以内に、執行官は、明渡しの催告を実施します。
明渡しの期限（引渡し期限）は、原則として、催告の日から１か月を経過する日になりますが、 断行実施日（強制執行の実施日）は、引渡し期限と同一ではなく、通常は、引渡し期限の数日前になります。
流山パーク司法書士事務所にご相談ください
以上のように、建物明渡しの手続は順調に進んでも相当な時間のかかる手続です。そのため、初動が遅れると、それだけ毎月賃料相当額の損害金が累積していくことになります。
実際には前述した手続のほか、各種書類の作成や収集等にかかる時間もあるので、明渡しの実現まではさらに時間を要することになります。
当事務所では、訴訟や強制執行に必要な書類の作成は勿論のこと、建物明渡しという最終的な目的達成まで様々なお手伝いをすることができます。
少しでもご心配な点があれば、まずは当事務所にご相談ください。当初のご相談は無料で時間制限なく行っていますのでお気軽にお問い合わせください。ご連絡お待ちしております。
以 上
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