賃借人の死亡と賃貸借契約
今回は、賃借人（＝借主）の死亡が賃貸借契約に与える影響についてご紹介していきます。
なお、賃貸人（＝貸主）が死亡した場合のケースはコラム「賃貸人の死亡と賃貸借契約」をご覧ください。
賃借権の相続性
賃借権には財産的価値がありますので、相続の対象となります。
そのため、賃借人（＝借主）が死亡した場合、賃貸借契約が当然終了するわけではなく、賃借人の相続人が賃借権すなわち賃借人たる地位を承継することになります。
相続人は、賃貸借契約の内容をそのまま引き継ぎますので、賃借人が死亡したことのみをもって、契約内容を変更したり、契約の更新を拒絶したりすることができるわけではありません。
ところで、賃借権が相続された場合の法律関係は、相続人が１人か複数かによって異なってきます。
相続人が一人（単独相続）の場合
当該相続人が、賃借権にもとづく権利義務を全て承継することになります。
そのため、相続開始前に発生していた未払賃料の請求は当該相続人に対してすればよく、賃料不払いを理由とする賃貸借契約の解除も、その相続人を相手にして手続を行えばよいだけです。この場合は特に難しい問題は生じません。
相続人が複数（共同相続）いる場合
賃借人の相続人が複数いる場合には、各相続人が賃借権を共同相続し、相続人らは「共同賃借人」たる立場となります。そのため，相続人らは賃借物件を不可分的に使用収益できることになります。
そして，賃料はその不可分的な使用収益の対価としての性質を有しているため、結局、賃料債務も不可分債務となると考えられています。
なお、複数の相続人がいる場合，賃料債務のほか、賃貸借契約終了にもとづく目的物返還債務なども不可分債務となります。
相続開始「後」に発生した賃料の請求
前述のとおり不可分債務である以上、賃貸人は、共同相続人の一人または全員に対して、同時もしくは順次に全部の履行を請求することができます。つまり、相続人の一人に対して、相続開始後の賃料の全額を請求してよいということです。
相続開始「前」に発生していた賃料の支払債務
相続開始前にすでに発生していた賃料債務については、通常の相続財産における金銭債務（可分債務）と同様で、相続分に応じて各相続人が負担することになります。
このように、賃料債務は、相続開始の前後いつ発生したものかによって性質が異なるため、分けて考える必要があります。
賃貸借契約の解除
共同相続人に債務不履行があった場合には、その履行を催告し賃貸借契約を解除する旨の意思表示は、共同相続人全員に対してしなければなりません。
賃借人に相続人のあることが明らかでない場合
賃借人に相続人のあることが明らかでない場合は、相続財産は法人として扱われ（民法９５１条）、賃借権はこの相続財産法人に承継されることになります。
もともと相続人のいない場合もありますが、被相続人が多額の債務を残したまま死亡したために、相続人全員が相続放棄をして相続人が不存在となることもあります。
賃貸人としては、そのまま放っておくわけにもいきませんので、家庭裁判所に対し、相続財産管理人の選任を申立て、この管理人を相手に賃貸借契約の終了等の手続を進めていくのが正式な方法です。
ただし、費用や手間の点を考えると、賃貸人には負担が大きく、また明け渡しの遅延により損害も拡大していくことになりあまり合理的ではありません。
そこで、このような場合には、早急に建物の明渡し及び未払賃料の訴訟を提起し、その裁判手続の中で、相手方（＝相続財産法人）の特別代理人の選任を申立てて進めていくことも考えられます。
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以 上
合わせて建物明け渡し・滞納賃料回収のページもご覧ください。
