賃貸人の死亡と賃貸借契約
今回は、賃貸人（貸主）の死亡が賃貸借契約に与える影響についてご紹介していきます。
賃貸人の死亡
賃貸人（＝貸主）が死亡した場合、当該賃貸不動産の所有権を相続する者が「賃貸人」の地位も承継します。承継することについて、賃借人の同意などは不要です。
ところで、賃借人としては、賃貸人すなわち大家さんが死亡したことなど知らないのが普通です。逆に、何らかの機会に賃貸人の死亡を知った場合、賃料の支払方法や賃貸借契約の今後について心配になることもありえます。
そこで、賃貸人の相続人の方から、賃借人に対し、相続により賃貸人が変更した事実を通知しておく必要があります。また、賃料の支払方法が振込みであれば、振込先の変更も通知しておく必要があります。
賃貸人死亡後の契約書の作成
賃貸人の相続人は、先代の賃貸人の地位をそのまま承継するだけですので、当然賃貸借契約もそのまま承継（継続）することになります。そのため、賃貸人の死亡時に、直ちに新たな賃貸借契約書を作成し直す必要は必ずしもありません。
ただ、当初の契約書を作成してから年数が経過したり当事者に代替わりがあったりすると、契約内容について認識の不一致が生じたりする場合も出てきます。
そういう点からすると、法的には不要であったとしても、将来のトラブル防止のために、相続人（＝新賃貸人）名義で新たに賃貸借契約書を作成しておくことが良いでしょう。
賃貸人死亡後の賃料の支払い
賃貸人の相続人が一人だけならともかく、相続人が複数いて遺産分割協議が未了の場合は、誰が賃料を受け取ることになるのでしょうか。
この点、裁判所は、「相続開始から遺産分割までの間に発生した賃料（賃料債権）は、遺産そのものとは別個の財産であって、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する」とし、「各共同相続人がその確定的に取得した当該債権（＝賃料債権）の帰属は、後の遺産分割の影響を受けない」と判示しました（最判平成１７年９月８日参照）。
すなわち、「賃貸不動産と賃料は別個の財産であり、相続開始から遺産分割までの間の賃料債権は、各共同相続人がその相続分に応じて確定的に取得する。そのため、その後に遺産分割協議で賃貸不動産を相続する人を決定したとしても、その者が、それ以前に発生していた賃料を総取りする訳ではない。」としたのです。
遺産分割が未了の間は、相続不動産は相続人全員の共有状態であるところから、公平性を重視した末の結論なのでしょう。
しかしながら、実際問題として、賃借人に対し、「遺産分割協議が終了するまで、賃料を各相続人の口座に分割して支払ってほしい」と依頼することは現実的ではありません。
そのため、相続人のうちの一人を代表相続人として、その者が家賃を受領して管理しておき、遺産分割協議の中で、それまでの賃料についても合意・清算するのが実際のところだと思います。
賃貸人死亡後の敷金
亡くなった賃貸人が受け取っていた敷金についても、当該賃貸不動産を相続した者が承継することになります。
そのため、賃貸借契約終了時には、新賃貸人（＝相続人）が敷金の返還義務を負うことになります（最判昭和４４年７月１７日参照）。
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以 上
合わせて建物明け渡し・滞納賃料回収のページもご覧ください。
